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Contracting for New School Construction
Published: March 11, 2019
District elects to use construction manager/general contractor process
The Eugene School District will soon be delving into several different large construction projects, including the replacement of three aging school buildings, thanks to the $319.3 million bond measure that voters approved in November 2018.
Due to the area’s current competitive construction market, the district is changing the way it will contract with local companies to complete such projects. The alternate contracting method was approved by the Eugene School Board in March.
4J has historically used a design-bid-build construction strategy, meaning that the district would work with architects to design the new school, and then issue a request for proposals (RFP) from general contractors to complete the build. The lowest responsible bidder would receive the contract.
Now, the district will utilize an alternative strategy of selecting a construction manager/general contractor (CM/GC), which will still be selected through a competitive RFP process, but will be decided much earlier in the project timeline.
The CM/GC strategy issues an RFP at the beginning of the design process so that the general contractor can work with the architects and the district to analyze building systems, provide cost estimates, develop unique construction schedules, and help to plan for the anticipated months of construction.
The alternate contracting method allows for the district to secure a general contractor earlier, to help ensure that the construction project will be completed in a reasonable amount of time.
Proposals from CM/GC firms will include a competitive bid for their fee based on the known general conditions for the project, as well as a detailed description of the project, contract terms and conditions and other specific criteria established by the district.
The CM/GC that is selected will also provide a guaranteed maximum price to complete the project. Subcontractors for the project will be selected through a publicly advertised, competitive solicitation process.
This alternative contracting process may be used on projects that:
- Exceed $5 million in estimated construction costs.
- Require new construction, additions, and/or renovations.
- Require unique logistical planning and coordination during design and construction to address the complexities of an active construction site with an active school campus, surrounding neighborhood and/or adjacent business activities.
(Información en Español)
Contratación para la construcción de nuevas escuelas
El Distrito elige utilizar el proceso de contratista general de construcción
El Distrito Escolar de Eugene pronto profundizará en varios grandes proyectos de construcción diferentes incluyendo el reemplazo de tres edificios escolares anticuados, gracias a la medida de bonos de $319.3 millones que los votantes aprobaron en noviembre del 2018.
Debido al actual mercado de construcción competitivo del área, el distrito está cambiando la forma en que contratará a las empresas locales para completar dichos proyectos. El método de contratación alternativo fue aprobado por la Junta Escolar de Eugene en marzo.
Históricamente el 4J ha utilizado una estrategia de construcción de diseño, oferta y construcción que significaba que el distrito trabajaba con arquitectos para diseñar la nueva escuela y luego emitía una solicitud para propuestas (RFP) de contratistas generales para completar la construcción, en el que el postor responsable más bajo recibía el contrato.
Ahora, el distrito utilizará una estrategia alternativa para seleccionar al contratista general de construcción (CM/GC), que aún se seleccionará a través de un proceso competitivo de RFP, pero se decidirá mucho antes en el cronograma del proyecto.
La estrategia de CM/GC emite una RFP al comienzo del proceso de diseño para que el contratista general pueda trabajar con los arquitectos y el distrito para analizar los sistemas de construcción, proporcionar estimaciones de costos, desarrollar cronogramas de construcción únicos y ayudar a planificar los meses previstos de construcción.
El método de contratación alternativo permite que el distrito asegure un contratista general antes, para ayudar a garantizar que el proyecto de construcción se complete en un tiempo razonable.
Las propuestas de las firmas CM/GC incluirán una oferta competitiva por su tarifa basada en las condiciones generales conocidas para el proyecto, así como una descripción detallada del proyecto, términos y condiciones del contrato y otros criterios específicos establecidos por el distrito.
El CM/GC que se seleccione también proporcionará un precio máximo garantizado para completar el proyecto. Los subcontratistas para el proyecto se seleccionarán a través de un proceso de solicitud competitivo anunciado públicamente.
Este proceso de contratación alternativo se puede utilizar en proyectos que:
- Excedan los $5 millones en costos de construcción estimados.
- Requiere nueva construcción, adiciones y/o renovaciones.
- Requiere una planificación y coordinación logística única durante el diseño y la construcción para abordar las complejidades de un sitio de construcción activo con un campus escolar activo, un vecindario circundante y/o actividades comerciales adyacentes.